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万达曾经的辉煌我与万达的交集及新闻评论（第3页）

“速度的确给万达留下了人才匮乏、工程质量、资金链紧张等问题。”朱凌波分析，万达销售模式也正面临着一个困局，前期出售物业的比例过高，导致后期经营不景气。同时由于城市综合体带动，万达一些商业物业的销售价格过高，会影响未来投资者和经营者的回报空间。这会对万达品牌和下一步销售产生影响。

而人才问题，王健林整整提了三年。之前提到的万达管理层人士也称，在万达文化城项目上，万达与联想、泛海和一方等其他企业联合开发，考虑的就是这些企业的资源和人才。

万达的步子迈得太快，而配套的零售百货、酒店、院线等战略合作企业却跟进不上。另一方面，订单地产的租户构成中，低租金的战略伙伴占整体购物中心面积的70%，租金收入却只占总租金收入的40%??50%。商业大牌的承租面积大，但是租金价格低，万达的租金收益严重受压。

低租金收益给万达带来的麻烦不仅如此，甚至会影响到万达最重要的融资渠道。“租金收益不够偿还利息，这是经营性物业抵押贷款遇到的最主要问题，这也是银行最头疼的。”盛富资本CEO黄立冲表示。而在资产证券化方面，万达之前在香港与麦格理合作成立REITS在港交所未上市成功很大一部分原因也是因为租金水平低。

但更大的问题在于整个大政策环境造成对于万达的不利局面。在中国，房地产市场和房地产企业仍然是被调控对象。房地产企业上市融资和资产证券化阻力重重等。

虽然前期的私募做得很好，但是万达商业地产公司上市仍然遥遥无期。“地产公司在目前这种调控形势下，上市可能不太现实，等一等看吧。”王健林曾说。

万达一直在寻找新的渠道。万达曾尝试过信托产品，与建行和北京银行合作推出过三宗信托融资产品。但相比银行，信托的综合成本偏高，普遍在12%左右。成本高、金额少、周期短，并不适合万达。

“全球95%以上的购物中心是由REITS持有的。但在中国，我们没有这种金融产品的支撑。”王健林说。

“无论模式怎样，但最终企业一定还是要赚钱的。”朱凌波分析，但万达是一种资产快速扩张的模式，它不用投资回报来衡量企业的发展，更多是通过企业规模扩大和资产升值这种方式来融资。

《生活方式将转变，万达：文旅地产或成主要商业模式》

赢商网20140524

朱凌波：谈到文旅地产，我们有两个方面探讨，一个文旅地产是商业地产升级版，另一方面，文旅其实也是商业地产的组成部分。万达提出口号认为商业地产自身企业发展的规模，还有未来商业地产发展的空间到了转型升级，大力发展文旅地产，把文旅地产作为商业地产是万达未来的主要商业模式。

其实我想文旅地产能够在这样一个阶段有这样的趋势，包括做商业地产或者其他产业地产，其他产业的人关注或者推动文旅地产，我用几个通俗的词跟大家做一个交流。有钱，有闲，有文化、有生活哲学。从中国几代人目前的生活状态和方式来看，中国进入以文化、艺术、旅游跟消费主要的模式，生活方式转型是未来很大的趋势。另外，中国现在主流社会无非是官员、企业家，还有知识分子，这些人生活方式出现很大变化。

官员现在讲房产，这个空间做的很大，很重要的知识分子有一个中国的文人士大夫有一个很重要的消费或者生活哲学，如果整个社会的开放度自由言论受到了阻碍或者挤压或者压力，他们就会产生逃避，回归自然、回归田园。近很多像柳传志在商言商，更多介入政治，介入主流社会的东西，这都是传统。这些挤压的都表明中国未来的文化艺术、旅游这些消费模式，包括生活的方式可能在未来有更大的变化！

《金融创新促进商业地产良性发展的新机遇》

赢商网贵州站

2014-10-25

摘要：在日前举行的中国商业推动地产论坛贵州峰会上，全国工商联商业不动产专委会主任、亚太商业不动产学院院长朱凌波，就“商业地产发展趋势与机遇”作了精彩的主题演讲。

朱凌波：中国的金融创新如果没有突破，房地产是不可能有持续健康的发展。比如万达，如果它不再跟中国金融创新和国内外资本接轨，将可能出现严重问题。现在万达号称有4600亿资产，是一家大规模、高速成长的企业。如果不找出资产增值的退出通道，那么未来不只是万达，中国所有做商业地产的企业都会面临巨大问题。

我们中国的金融有几个致命的缺陷，第一为商业地产提供的短期信贷资金。第二是金融体系是以资产作为抵押的体系。中国金融80%的抵押物都是跟土地和房屋不动产相关的，而在国外，却可以脱离抵押体系，可采用租约抵押贷款。第三个层面就是金融创新，现在进入商业地产的资金，没有建立良性循环。进入以后如果没有销售、没有回款，这个钱就回不来。商业地产的资产如果不盘活，未来中国金融的风险就像海南地产一样出现泡沫。最近，政策上出现了一线曙光，我们呼吁了多年的以房地产限购解压为始的救市政策，以及未来的资产证券化??MBS的提出可能会为未来中国商业地产的良性发展提供一个很好的解题。

万达抛出第四次转型计划转向“轻资产”

2015年01月23日《京华时报》

“任何一个实体商业地产，最终都要完成其金融属性，实现商业与金融、实体与虚拟的对接，这是未来的发展大势，也预示着万达进入一个新的发展阶段。”亚太商业不动产学院院长、全联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波对记者表示。

除了商业地产实行轻资产的创新模式，万达还将加快发展文化旅游、金融产业、电子商务3个产业，5年后将形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块，彻底实现转型升级。

这也是万达提出的第四次转型，也是范围更广、力度更大的一次全新转型。按照规划，万达文化旅游项目将从今年开始进入丰收期，文化集团收入计划达到450亿元；电商公司将开业成都云数据中心，完成15个智慧产品的上线，继续搞好线上技术研发，做好支付规模；金融领域，今年一季度将成立万达金融集团，并于年内并购1至2家金融企业，向互联网金融方向迈进。

同时，万达也将从中国企业转型为跨国企业，今年将完成2至3家较大规模的并购，5年后海外收入占比将超过20%。

《万达12月再添12家万达广场背后有何商业逻辑》

《新京报》2018-12月-4日

“在全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波看来，轻资产转型是万达由开发商向运营商转变重要的高阶阶段。“万达专业运营模型与团队已经成熟，此外，轻资产还可以回避开发商重资产、长周期以及商业地产金融短板没有退出通道，造成企业资金链进展、回报率很低，周期拉长的问题。”

朱凌波指出，轻资产的好处还在于，可以提速发展，万达凭借多年积累的能力、模型、产品标准，可以用软专业迅速复制。

值得注意的是，随着电商的冲击，线下商圈都在奋力转型向线上靠拢，万达缘何依然加大线下布局？

“线下是主体，线上是赋能，线下是基础、线上是增量。线上线下一体化，并实现闭环才是良性和终极出路。”朱凌波表示。”

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