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万达曾经的辉煌我与万达的交集及新闻评论（第1页）

与万达交集的30年间，除了与王健林先生；还先后与曾任万达足球俱乐部总经理、企业***总经理石雪清，万达集团副总裁、商业地产公司总经理汤天伟；万达集团副总裁及万达学院院长陈平，万达集团副总裁、集团总裁助理张诚；万达集团高级副总裁兼人力资源管理中心总经理，集团董事长兼总裁肖广瑞；万达集团商业地产研究部总经理，万商俱乐部的主任杨泽轩，万达集团商务部总经理潘韬等高中层管理人员有过或深或浅，且长且短的职业交往和合作。

2015.12.22.今天在冰城出席亚太学院学员企业达仁集团达仁-印象城（又一个山寨标杆）开业典礼，巧遇业内好友万达院线曾总并应他特邀即兴在万达的场子看了场电影《寻龙诀）（改名彼岸花更好）......

2015.6.10.昨日接受赢商网关于万达去年打通境内外资本市场、特别是推行轻资产和众筹模式的象征意义和对行业的启示性时指出:

一是可以打破商用物业租售两难和销售的魔咒、真正按持有物业的商业规律去运营、有利于提档转型、长期经营。

二是从过去以银行信贷的传统融资和间接融资转向创新融资和直资融资。打通两端前端融资特别是后端退出的双向通道，获取与商业不动产匹配的中长期、低成本和多元化的专业资金。

三是象日本三井和永旺一样、从不动产转向金融混业和最终的金融控股模式。从根本上符合商业不动产的金融属性。

四是按照互联网和互联网金融的思维和方式转型和升级、但能否能由爬行的大象变成飞翔的鹰还有待验证。

五是从大陆模式向美国模式转变即从一条龙一体化方式向专业分工专业管理迈进。发挥核心优势规避短板。

2015.4.12.今早飞合肥、参加万达文化旅游城“商业街发展峰会”做主题发言、并接受媒体采访。

2015.3.9.记得去年万达出了《商业地产投资建设》和《商业地产运营管理》两本书，请我写书评时就建议，要让业内和社会真正了解和学习万达，对万达这个高度人格化（创始人王健林）的企业，必须要配套出版王健林个人传记和经营思想结集---可谓一语成谶[得意]，今天在机场买到了王健林著《万达哲学》，称哲学有点拔高哈[呲牙]。另王也表示近些年想退出一线专心写本个人自传……

2014.11.23.今天出席北京通州万达广场投资者见面会、并做城市综合体及商业街的运营特点与投资价值的讲座……

2014.10.11.万达只有与中外资本市场全面接轨才是最后的功德圆满”，亚太商业不动产学院院长朱凌波今天在接受央视万达专题片的采访时指出:万达以昆明万达广场的即将开业大吉终于达成100个万达广场的战略目标。但这只是万达在中国改革开放30年以来抓住前城市化的大势、抓住市民追求美好生活与时尚消费的主流，通过标准化与连锁性的产品模型、集权化与军事化的团队文化和强执行力与王健林创始企业家的领袖决策力，完成了高速成长、规模发展与城市纵横布局的第一阶段。在新城镇化和中国经济深度与均衡发展的新背景下，万达将进入从量向质转型升级的高级阶段，标志性的象征有四个层次:一是持有为主和永续运营阶段；二是追求高租金回报和投资收益的阶段；三是与互联网和电商的互补与融合；四是最重要的即与中国金融创新和国内外资本市场的全面匹配和接轨，才能实现商业地产的价值最大化！届时再说万达不仅是资产最大的公司，而是市值最大的企业，不仅是民族的更是国际的……

2014.8.28.参加万达商业年会，两大特点:一是保持万达一贯的风格、规模最大。二是把商家放在第一位、地产搭台、品牌唱戏。

2014.8.11.考察万达长白山国际旅游渡假区

2014.5.23.@亚太商业不动产学院：院长朱凌波今天出席赢商网“商业推动地产”东南峰会并致词，在参加“文旅地产”主题对话论坛时指出文旅地产做为商业地产的升级版或创新及体验业态的增量、正成为万达等众多企业下步发展的战略目标和商业模式----是因为中国经过改革开放三十年的发展，很多人和某些阶层已进入有钱有闲追求文教和生活质量的阶段，40-50年代人基本退休、进入养老休闲状态，老龄化社会即将到来；60-70年代人在事业高峰期压力大开始关注养生和健康；而80-90天生就是消费主义者、工作和生活娱乐互不偏废。再加上当下普遍盛行的享乐主义和犬儒哲学、崇尚精神回归自然将成为新导向和新主流，因此对应的文旅地产的发展空间将是上升和巨大的……

2014.4.23.亚太商业不动产学之《万达体验营》：值此万达集团推出《商业地产投资建设》和《商业地产运营管理》系列管理丛书之际，4月23日学院最新推出为期一天的“万达体验营”培训模块??在万达学院与万达高管交流沟通、到万达广场考察对话等，使学员们实现了解万达，走进万达，学习万达的愿望和目的。同时，凡参加“万达体验营”的学员，学院免费赠送《商i业地产投资建设》和《商业地产运营管理》两本学院指定培训教材，无疑对学员的实际工作中具有重要的参考价值和指导意义。

亚太商业不动产学院首次推出的“万达体验营”今天如期在万达学院举办。这是万达学院第一次对外开放办学。万达集团商业地产研究部总经理、亚太学院学术委员会执行主任杨泽轩给来自全国各地的学员做了＜商业地产与万达＞的主题讲课。

“万达体验营”今天下午在廊坊万达广场考察。主管招商营运副总经理马臣引领学员考察并做了详细的讲解、回答了学员的提问。最后学院师生与万达商管苗总和马总合影留念。

2014.3.21.@亚太商业不动产学院：院长朱凌波今天专程赴廊坊、拜会万达学院领导并考察了万达学院，同时就双方之间的合作可能进行了探讨并商定4月末组织一次学院学员到万达学院交流学习的活动。

2014.3.14.@亚太商业不动产学院:新春伊始、又有学院学术委员、师资和业内知名人士另择高枝或做创二代。如万达学院常务副院长范征离职加盟幸福基业，宝龙控股副总裁兼商业公司总经理潘韬辞职筹谋创业，北京盈石副总吴艳芬新任世茂地产商管公司常务副总，中粮商管招商中心副总刘阳转投金地，原河北众美集团商管段总（出身万达商管主力店部总经理、将赴另一知名万科高就）－－论是寻找新东家还是自主创业，都是一种水往高处流的意愿和趋向---唯有祝愿个人畅达企业进步！

2014.3.6.今天下午终于静下心来还一桩文字债，应万达学院之邀为万达新近出版的丛书写书评--学习节前获赠的万达学院最新出版的万达集团商业地产丛书：《商业地产投资建设》和《商业地产运营管理》，王健林先生把独家秘藉贡献出来与行业分享和交流、其实也是对万达多年的经验主义、实用主义和机会主义的一次重要的理论升华和正本传播。而亚太商业不动产学院一直致力的就是站在巨人的肩膀上把包括万达在内的商业地产本土和国际的优秀品牌和成功模式通过学院课堂的不断传授和系统梳理、指导和推动行业的健康成长和持续发展。万达必须标准化、行业和市场需要多元化……

2013.12.2.今晚参加北京商业地产界民间第一社团万商俱乐部164期关于红星美凯龙第一家购物中心“爱琴海”研讨会、见到了俱乐部主任、万达集团研究部总经理杨泽轩、红星美凯龙商管总经理贾涛、汉博顾问副总李亚明等一干老朋友……

2013.10.11.万达并购旅行社http:t.cnzRb3FYF朱凌波指出，通过旅行社来带动客流量的输入是目前整个旅游行业的“潜规则”，短期内较难改变。因此，万达既然想要大力发展旅游文化产业，涉足旅行社行业是希望将资源掌握在自己手中，从而实现集约化的产业链管理；这和成立酒店管理公司一样，是一个连锁型的措施。

2013.6.21.@亚太商业不动产学院:万达三城砸900亿搞旅游王健林称赚钱还靠卖房http:t.cnzHBlC64朱凌波认为，文化旅游项目做起来并非易事，除了旅游设施本身引来的消费之外，还必须要通过规模性和集合性以及特色化、差异化的产品，将人们留下来花钱，否则，人流量有限，且多是“匆匆过客”…

@亚太商业不动产学院:万达再次出海并购宣布在英投资10亿英镑http:t.cnzHBJrGb朱凌波认为，国际化路径是品牌企业的必然选择。除了品牌扩张外，出海有利于开拓出新的资本通道。对于万达这样一直以资本运营为导向的企业来说，由于国内金融产品匮乏，海外市场可以助其通过资本平台获得更多融资和资金渠道。

2013.6.6.@亚太商业不动产学院:万达“回巢”背后http:t.cnzH0SC5o“公司中的新老员工比例与企业架构的稳定关系重大。朱凌波强调，老员工对公司制度流程、文化，甚至是企业的成长历程都很熟悉，他们在公司里的带动和协调作用非常显著。很多聪明的企业都把离职员工的“维护”视作重要的人才战略发展方向。

2013.5.29.@亚太商业不动产学院:院长朱凌波5月21在拉斯维加斯国际商业不动产博览会中国专场做开篇演讲时指出:困扰中国商业不动产健康持续发展的致命原因是金融创新的匮乏:既缺少前端投入的中长期，低成本的专业资金;更缺少后端退出的多元化资本通道。中国商业地产的主流产品城市综合体其实是被倒逼出来的一种租售结合的类金融产品如万达的所谓现金流滚资产模式.

《中国商业地产发展的两个阶段，万达：订单地产》

来源：联商网

2007-10-27

主持人：第一位演讲的嘉宾是清华大学国际商业地产运营商办公室首席专家朱凌波先生，他演讲的主题是中国商业地产发展的两个阶段。

朱凌波：中国的商业地产是2002年提出这个专业词汇之后，之后面临着重大的转型，就是宏观调控之前和之后，宏观调控之前商业地产的终极客户就是投资客，由于当时的投资渠道的匮乏，包括当时股市漫长的熊市，以及老百姓一铺养三代的传统，尤其是中国商业地产开发商都是从住宅开发商转换过来的，那个时候我们开发的商业地产基本上都是卖给投资客，不关心经营的问题也不关心后期的商业运营问题，更不关心商业的资产和资本的问题。

所以那个阶段的，就是上半场的中国商业地产，实际上是卖给投资客的、销售型的、现金型的房地产产品。宏观调控以后，我记得当时所有的政策都是对住宅，因为只有住宅才是关系国计民生，但是建设部当时也做了一个提示，对于住宅，也没有专指商业产品，就是售后包租做了提示，北京很多的项目，尤其是前期卖得很好的项目，在后期的业态规划、经营出现了很多的问题，尤其是很多的商家经营惨淡，甚至是倒闭，还有一些厂家收了大量的投资客的预收款，由于抵押经营的问题后来跑了。在这个阶段即使做得最成功的万达，当时提出了定单地产，实际上跟万达完成第一轮的国际化融资以后所说的定单地产业有重大的区别，当时的定单地产概念通过引进主力店和次主力店的方式来引领商铺的销售，是为了更好地销售门铺，万达完成了麦德里银行融资以后，提出了只租不售的阶段，我认为才是真正意义上的中国商业地产的定单地产。

经过这样一个转型期，中国的商业地产尤其从住宅转型的商业地产开发商或者是投资商面临着两难问题，就是租售的两难，或者说是模式的转换。实际上中国商业地产开发商在这个模式上有两个，我个人提出一个观点，之前也跟业内的人做过讨论，一个叫做商业地产的投资商，或者是开发商，还有一个叫做商业地产的运营商或者是全程运营商。

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