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万达曾经的辉煌我与万达的交集及新闻评论（第2页）

为什么这样讲呢？第一轮从住宅转换过来的商业地产开发商，尤其是没有进入资本通道、多元化融资的开发商，尤其在二三线城市，他们开发的商业产品，尤其是综合题，单体商业、步行街基本以销售为主的模式，还没有转变。后者进入了资本通道，有IPO可以借壳上市、做信托甚至跟海外资金融资，他们可以转换为不动产类型的、金融资产型的运营商。这跟我谈到的商业地产第一阶段的产品都有本质的区别，因为在第一阶段，中国商业地产的开发商可以根本不考虑商家的要求，更不用谈市场或者消费者。所以第一轮的商业地产产品基本上都是没有按照商家的要求，无论是市场的要求还是技术的要求，包括消费者的终端需求，就建造起来了，然后把它卖给消费者，然后一走了之。

到了第二阶段，即使你是商业地产的建造商开发商，如果你不按照商家的要求，比如说超市，你租给沃尔玛还是家乐福，他们的要求都不一样，你租给主力店是租给王府井、还是麦凯乐，你租不同的主力店，也有不同的要求。即使你是商业地产产品的建造商，如果不按照商家的要求，你的产品也同样租不出去，第二个你的产品也卖不出去。因为投资客买了以后也要租出去，租给商家，商家有很好的租金效益，你才有很好的回报。即使作为商业地产的建造商和供应商，你也必须要按照市场的要求，起码在选址时你对你所选择的地段它的商业价值，它未来预期市场的空间，包括贼个商圈消费者的消费习惯，你的体量、设计风格就有可能与市场脱节，结果就可能租不出去、卖不出去，即使你租出去了，没有很好的业态进来，你最后也会经营惨淡。

《获跨国运作筹码万达谋求海外扩张》

地产中国网20120306

“王健林一直寄希望于万达集团成为跨国企业，成为世界500强企业，因此他一定会进行海外扩张。”工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波认为，全球金融危机后，美国等海外的商业地产资产价格缩水，此时通过并购的方式进入具备投资价值。

朱凌波认为，万达集团海外扩张的捷径当属酒店并购，因为酒店板块已经是万达集团的一大业务板块，其酒店管理也都请的是国际品牌。早在2010年年底，王健林曾透露，万达集团已在伦敦、纽约等世界各地寻找了一些大的酒店品牌，很快就能看到万达集团的海外并购。

朱凌波则认为，万达集团的海外扩张存在一定的风险：一是万达集团军事化管理的企业文化，与国外的企业文化有着明显的差异，管理的不兼容性对万达是个考验；二是资金风险。并购需要大量资金，商业并购后也需要整合改造运营，会有大量资金沉淀。

“万达在国内快速扩张，但一直未解决中长期多元化的融资品种问题，如果没有充足的海外扩张的融资准备，风险会很大。”朱凌波说。”

万达高管频遭挖角商业地产再现人才荒

2012年11月09日《京华时报》

“不光是万达，所有具备成熟商业模式的企业都面临这样的问题。”亚太商业不动产学院院长朱凌波对记者表示。不过，在疯狂的挖人之后，可能会出现两个问题，首先，万达是一个极为标准化、整个运营管控体系非常清晰的公司，由总部统一运作、各部门负责组织和协调，在此情况下，被挖的万达人才可能只是负责万达的某一条线，而被挖之后可能被予以“包揽天下”的重任，这是不可能实现的；其次，万达具有鲜明独特的企业文化，被挖的人才是否与新企业的特质以及工作的内容相匹配和对位，这也将是风险和挑战之一。

朱凌波表示，在房企接连涉足商业地产领域之后，对商业地产人才的渴求自然提上日程，也造成了人才的频繁流动。不过，由于高校里并没有相关专业的设置，目前商业地产人才的培训一方面依靠成人和继续教育的外部培训，另一方面是依靠实力企业的内训。对于绝大多数新成立的商业地产公司及项目来说，通过猎头挖角成了最便捷的手段。

“什么类型的企业适合什么样的人才，产品特质跟人才和团队是否匹配，这需要人力资源整体的规划和定位，并不是挖走一两个人就能做好。”

《王健林:滚雪球的术与忧》

中国经济时报张子星

2013-10-15

头顶“2013年胡润中国富豪榜首富”的地产“土豪”王健林近来让外界惊叹不已:不仅因其个人资产今年涨幅高达108%、个人身价达1350亿元，而且因其格外高调:9月22日，在青岛东方影都影视产业园的项目启动仪式上，万达请来莱昂纳多?迪卡普里奥、梁朝伟等众多国际国内当红影星走红毯助阵。据知情人士透露，光是明星的出场费，万达就花了5000万美元。而投资500亿元的东方影都项目只是万达计划在全国投资的十个万达城中的一个。

不过，万达的快速扩张也引起外界对其资金链情况的质疑。王健林本人则多次对外界表示，万达的负债率远没有外界所传的90%，并称万达的资产负债率可能是中国房地产商里最低的。

现金流滚资产

“万达的商业模式是快买、快干、快竣工。”王健林曾说。与其它房地产企业不同，万达不储存土地升值溢价，而是一拿到土地就马上投入项目开发，在极短的时间内完工套现，然后投入到更多的新项目中。

据万达2013年上半年集团相关报告，仅今年上半年，万达新发展的项目就已经达到20个，其中包含18个万达广场和两个万达旅游城。如此多的项目集中上马需要极其丰厚的现金流，这正是外界质疑万达负债率高企的原因。

亚太商业不动产学院院长朱凌波告诉中国经济时报记者，“万达的商业地产模式，就是一种类资金链的模式，用可销售的住宅、写字楼回笼现金，然后沉淀成购物中心和写字楼的持有资产，他本身就形成了自己的循环链。”

万达的现金流滚动特别快。王健林曾说:“别的企业投资四五年，我们两年之内就干完，这就是竞争优势。这种物业投资，如果提前一年完成，财务上至少节约1个亿，佣金多1个亿，这就是2亿现金流。”

在全国万达广场项目遍地开花的前提下，项目的前期销售收入作用很大，王健林将此总结为“销售为首、现金为王”。一位不愿具名的万达管理层人士对中国经济时报记者说:“每30亿的项目，自有资金只占10%，其余款项为商品物业和住宅物业售卖所得。”

在近几年开展的万达第三代城市综合体项目中，万达将单个项目面积增加到30万平方米以上，综合了万达广场、高级酒店、写字楼和商业住宅，加大了出售物业面积。

低成本、宽渠道

出于市场和成本的考虑，在近几年的商业地产选址上，万达将目光主要集中在二三线城市的新开发区上。对急需招商引资获得政绩的地方政府官员来说，城市综合体、高级酒店、世界五百强具有致命诱惑。在此前提下，万达速度得以彰显，甚至有些地皮“招拍挂”还没有走完，万达已经开始对外发布项目招标。

朱凌波认为，“三快”模式实际上是一个跑马圈地的战略布局，去占领城市中优质地块，用规模影响力去扩大企业发展。

前述万达管理层人士也有此观点:“万达现在做的是拥抱城镇化的浪潮，尽快圈地。过几年，其他竞争对手死掉后，再下功夫提高盈利水平。”而在资金链方面，他还表示，资金链要看银行给万达贷款利率和授信额度。万达是银行界最优质客户，授信额度也最高。

据了解，央行金融司在2006年将万达列为全国房地产金融改革试点企业，给了万达一个绿色通道，万达的贷款申请可以直接向总行递交。四大国有银行中的工行、中行、农行三家总行给了万达巨额授信。相比其它房地产企业，拥有绿色通道的万达优势十分明显。

而在具体贷款业务上，万达除了获得开发贷款外，在项目完成后，还能获得一笔经营性物业抵押贷款。开发贷款一般只有2??3年，经营物业平均能达到8年，而拥有绿色通道的万达最高能将时间延长到15年。

王健林对此也曾表示，万达拥有多个万达广场，仅在银行做经营性物业抵押这一项的贷款规模就有望达到300亿元。而经营性物业贷款约占到万达地产开发资金的三成。在操作上，除了满租开业时能拿到一笔贷款，5年后因为租金上涨重新评估重新抵押，又可以获得一笔更高的抵押贷款。”

高速滚动下的隐患

速度造就了万达，却也像达摩利斯之剑般悬在万达的头顶。房地产企业顺驰也曾以速度闻名，并一度辉煌，但最终也可能因资金链断裂神话破灭。

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